Mar del Plata, nuestro “shadow banking” junto al mar

Por Eduardo Ariel Corso*

Existe un aspecto de la historia de la ciudad de Mar del Plata que la torna absolutamente apasionante: en cada etapa de su desarrollo, es posible identificar con claridad los principales factores que cincelaron su morfología. Entre ellos, se encuentran las aspiraciones de los grupos sociales que la usufructuaron, como así también los recursos de los que disponían, y los incentivos que enfrentaban. La hipótesis general de la presente nota refiere a este último factor, y sostiene que el crecimiento experimentado por la ciudad entre mediados de los años 1950s y fines de los 1970s puede pensarse como reflejo de la evolución monetaria y financiera de la economía argentina durante aquellos años. Esta relación, que a primera vista podría parecer vaga, asumirá en los párrafos siguientes una forma específica: el desarrollo inmobiliario de Mar del Plata durante aquellas tres décadas puede ser pensado como la búsqueda de una reserva de valor, por parte de una fracción significativa de la clase media argentina que no disponía de un sistema financiero que ofreciera instrumentos eficientes para preservar el poder de compra de su riqueza.

Asumiendo el riesgo de perder bemoles, y en vista del objetivo propuesto, segmentaré la línea temporal del desarrollo de la ciudad en tres etapas. La primera, que se extiende desde el último cuarto del siglo XIX hasta fines de la década de 1920, se encuentra vinculada a las aspiraciones de la aristocracia porteña, que vio en aquel pequeño puerto un posible espacio de socialización durante los meses de verano, un modelo local de la ciudad de Biarritz. El desarrollo edilicio, y de provisión de servicios resultó, durante aquellas décadas, un importante atractor de inmigrantes que se radicaron en la ciudad. Estos grupos, que se constituyeron en colectividades –por ejemplo la italiana, de gran número–, fueron configurando la población estable. Con el crecimiento de esta última, se incrementó también su demanda de servicios, y la necesidad de desarrollar actividades económicas alternativas a las relacionadas con el turismo de la aristocracia porteña. La pesca fue una de ellas. El espacio urbano comenzó entonces a modificarse en consistencia con las aspiraciones y necesidades de la población estable de la ciudad. Un ejemplo de esta modificación lo constituye la construcción de la estructura del puerto: el sistema de escolleras (1913-1922) y de espigones (1924).

Durante la segunda etapa, que se extiende desde comienzos de los años treinta hasta mediados de los cuarenta, la ciudad experimentó profundos cambios, motorizados por el crecimiento de su población estable y por el surgimiento de una clase media nacional, y materializados por administraciones locales y provinciales que supieron leer la dinámica social imperante. En efecto, el crecimiento del turismo de los estratos medios, como así también de su población estable generó una disputa por los espacios urbanos con aquellos sectores que tradicionalmente habían veraneado y diagramado la ciudad durante la Belle Epoque y los años veinte. La habilidad de las autoridades locales y provinciales para leer estas dinámicas devinieron en tres obras fundamentales que delinearon el perfil de la ciudad y su accesibilidad, permitiendo la convivencia de los distintos sectores: la pavimentación de la ruta 2, la construcción de la costanera, el barrio Los Troncos y la plaza San Martín, y el complejo Rambla, hotel Provincial y Casino. Además de promover el acceso masivo del turismo, las obras permitieron reubicar al turismo aristocrático hacia el sur de la ciudad, cediendo los espacios tradicionales en torno de la plaza Colón y de las playas céntricas a los estratos medios. La etapa allanó el camino para la espectacular transformación de la ciudad que acontecería unas décadas más tarde.

La tercera etapa, que se extiende desde mediados de los años cuarenta en adelante constituye la consolidación y apogeo de Mar del Plata como receptora del turismo de masas, proceso que se había iniciado con firmeza durante los años treinta. Las políticas de promoción del turismo obrero en menor medida, y principalmente los incentivos generados por la ley de propiedad horizontal en un entorno de represión financiera sentaron las bases para la extraordinaria transformación inmobiliaria que experimentó la ciudad entre las décadas del cincuenta y del setenta, a la que refiere esta nota.

Un primer elemento a considerar en el análisis de este proceso lo constituyen las políticas llevadas a cabo a fines de los años cuarenta para hacer frente a una de las principales demandas sociales heredadas de la primera mitad del siglo –la problemática de la vivienda urbana. Como parte de este conjunto de medidas, en 1948 entró en vigencia la Ley de Propiedad Horizontal. Esta ley permitía subdividir las viviendas ya construidas a la vez que promovía la construcción de edificios de departamentos. Dado que desde 1943 los alquileres se encontraban congelados, la subdivisión de las viviendas ya construidas buscaba fomentar la venta por parte de los propietarios de los inmuebles a sus inquilinos, y de esa forma atacar parte del problema habitacional urbano.

El régimen monetario y crediticio configurado a partir de mediados de los años cuarenta estableció, entre otras medidas, la centralización de los préstamos y la nacionalización de los depósitos. Es decir, las entidades financieras tomaban depósitos por cuenta y orden del Banco Central, quien definía los sectores promovidos para la recepción del crédito y regulaba las tasas de interés. En este contexto, se buscó complementar a la ley de propiedad horizontal con una activa política de otorgamientos de préstamos hipotecarios a bajas tasas de interés. Si bien promovía la construcción de edificios de departamentos, la Ley de Propiedad Horizontal no logró a nivel nacional entre fines de los años cuarenta y comienzos de los cincuenta contrarrestar los efectos contractivos en la actividad del sector generados por el congelamiento de los alquileres y la suspensión de los desalojos. Recién cuando la ley de alquileres perdió vigencia a partir de la segunda mitad de los cincuenta, los efectos expansivos de la Ley de Propiedad Horizontal se hicieron manifiestos en toda su magnitud.

Si bien fue un proceso que se evidenció en muchos centros urbanos del país, la expansión inmobiliaria alcanzó proporciones espectaculares en el caso de Mar del Plata. Esto se debió en parte al hecho que el mismo espacio concentró las demandas de un amplio sector de la población residente en diversos puntos del país. En efecto, entre comienzos de los años cincuenta y fines de los setenta se construyó más de la mitad del stock habitacional actual, previa demolición de alrededor del 70% de las edificaciones céntricas. La ciudad comenzó entonces a verse dominada por las edificaciones de altura. A modo de ejemplo, tomemos una avenida paradigmática de este proceso explosivo de desarrollo inmobiliario: la avenida Colón. Imaginémonos por un minuto que nos encontramos parados en la esquina de Colón y Arenales, mirando hacia la loma Stella Maris. Un elemento que nos va a llamar la atención es la impresionante línea de edificios de altura (construidos en su mayoría durante el período 50s-70s), que se eleva a medida que la avenida trepa por la loma. Si nos hubiésemos situado en esa misma esquina de Colón y Arenales a principios del siglo XX, nos hubiéramos encontrado con la mansión Tornquist, construcción característica de las inmediaciones de la Plaza Colón, en épocas del turismo aristocrático.

Sin embargo, la magnitud de tal proceso de expansión inmobiliaria no podría ser explicada sólo por el fomento del crédito hipotecario y por los efectos de la Ley de Propiedad Horizontal. Resta incorporar en el análisis el rol de los desarrollos financieros que se estaban llevando a cabo en aquella etapa.

Con este fin, hagámonos la siguiente pregunta ¿por qué un amplio sector de la población se volcó en forma masiva a canalizar sus flujos de ahorro hacia la construcción de inmuebles en esta ciudad? O en otros términos, ¿por qué un amplio sector de la población se volcó masivamente a una opción no financiera –un inmueble–, para preservar el poder de compra de su riqueza? La respuesta es sencilla: la ausencia de opciones financieras.

Volvamos al régimen monetario configurado a partir de mediados de los años cuarenta. Dado que las entidades financieras tomaban depósitos por cuenta y orden del Banco Central, que definía los sectores promovidos para la recepción del crédito y regulaba las tasas de interés, los bancos perdieron todo incentivo a competir por la captación de los ahorros del sector privado. Como consecuencia, las tasas pasivas permanecieron por debajo de la inflación esperada, tornando negativos los retornos reales de los depósitos. De esta manera, el resultado fue una sostenida tendencia a la desintermediación financiera. El fondeo para el crédito bancario debió entonces provenir de una activa política de redescuentos por parte del Banco Central, con los consecuentes efectos sobre la tasa de inflación.

Durante los años cincuenta y sesenta, la consolidación de los procesos inflacionarios llevó a las familias a desarrollar estrategias adaptativas para proteger el poder de compra de sus ahorros. La demanda de activos físicos e inmuebles constituyó una primera alternativa a los activos financieros. De esta manera, la compra de inmuebles se consolidó entre los años cincuenta y setenta como una opción no financiera para el destino de los flujos de ahorro de la clase media. Dado que por entonces la economía se encontraba relativamente cerrada, las tenencias de divisas todavía no se habían afirmado como una opción financiera relevante para el sector privado agregado. La dolarización de los activos cobraría impulso posteriormente, con las experiencias de apertura y liberalización financiera de fines de los años setenta. Una discusión formal de la sustitución de activos financieros por activos reales como reserva de valor en el caso argentino puede verse en Burdisso, Corso y Katz (2013). Dejo el resto de la historia de las opciones de ahorro de las familias argentinas para una nota futura, en este mismo blog.

El boom inmobiliario acontecido en Mar del Plata entre comienzos de los años 50 y fines de los 70 puede entonces interpretarse como parte de esa búsqueda de opciones no financieras de reserva de valor. En otras palabras, puede pensarse como el espejo del proceso de desintermediación financiera experimentado por la economía, en igual período.

En función de los párrafos previos, la próxima vez que caminen por las calles de Mar del Plata, recuerden que no sólo estarán recorriendo una ciudad esculpida por las aspiraciones y sueños de muchas generaciones de argentinos. Estarán viendo en parte la materialización de la búsqueda de preservar el poder de compra de nuestra riqueza a través de mecanismos reales, en vistas de una historia monetaria que falló en generar opciones financieras. Estarán visitando nuestro “shadow banking” junto al mar.

 

Foto: La Rambla Bristol un día de lluvia de 1920. Diario La Capital – Sección Fotos de Familia.

 

*Profesor de teoría monetaria y finanzas (UBA)

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Twitter: @eduacorso